Универсально лучшего варианта нет. Новостройка в Турции обычно надёжнее при землетрясении, с инфраструктурой комплекса и меньшим количеством хлопот, но дороже и чаще находится в новых районах подальше от центра. Вторичное жильё обычно расположено удачнее, и торговаться проще, зато возраст дома и состояние конструкции нужно проверять гораздо внимательнее. Правильный выбор зависит от цели: жить, сдавать, получить ВНЖ или гражданство.

Цена и торг

  • Новостройка: цена за квадратный метр обычно выше, застройщики неохотно дают скидки, но иногда предлагают рассрочку. При покупке у застройщика может возникнуть НДС (KDV).
  • Вторичка: продаёт частное лицо, и часто есть пространство для торга, особенно если объект давно в продаже. Покупка у частного лица обычно НДС не облагается.

Подробнее о расходах — в гиде по расходам на покупку недвижимости в Турции.

Сейсмостойкость

Это главное различие. После землетрясения 1999 года, примерно с 2000-го, инженерный надзор за строительством в Турции стал заметно строже. Затем сейсмические нормы 2007 года, а потом 2018 года ещё больше ужесточили требования.

  • Дом, спроектированный по нормам 2018 года, в принципе соответствует самому высокому действующему стандарту.
  • Дома, построенные примерно после 2000 года, как правило, надёжнее более старых, но качество строительства сильно зависит от проекта.
  • Для домов старше 2000 года серьёзно отнеситесь к проверке конструкции независимым инженером.

Одного года постройки мало: важны грунт и качество работ. Подробнее — в гиде по сейсмобезопасности при покупке жилья.

İskan и тапу

İskan — подтверждение муниципалитета, что дом построен по проекту. У вторички обычно уже есть İskan и окончательное тапу (Kat Mülkiyeti), но не всегда: некоторые старые дома без İskan или с незаконными перепланировками. В новостройке, пока İskan не получен, у вас будет тапу на стадии строительства (Kat İrtifakı). Уточните оба момента до подписания договора.

Aidat и инфраструктура

В новых комплексах обычно есть бассейн, спортзал, охрана и парковка, а ежемесячный сбор на обслуживание (Aidat) бывает ощутимым. В старых домах сбор ниже, но может не быть лифта, утепления или парковки, а также возможны внезапные расходы на ремонт. Узнайте точную сумму Aidat до покупки.

Расположение

В таких городах, как Стамбул, обжитые районы рядом с метро, школами и рынками застроены в основном старыми домами, а свободной земли под новые проекты там мало. Новостройки чаще появляются на окраинах и в развивающихся районах. Для сдачи в аренду расположение порой важнее, чем новизна дома.

ВНЖ и гражданство

  • Для ВНЖ стоимость объекта по оценке должна быть не меньше 200 000 долларов, для гражданства — 400 000; для новостроек и вторички пороги одинаковые.
  • Покупая вторичку под гражданство, нужно проверить, не использовался ли объект раньше в деле о гражданстве другого человека: такой объект могут не принять повторно.
  • Для строящихся объектов действуют особые условия. Подробности — в гиде по покупке на этапе строительства.

Эти правила уже не раз менялись: перед покупкой уточните текущие условия у консультанта или юриста и не покупайте объект под «гарантию» гражданства.

Коротко

  • Выбирайте новостройку, если: в приоритете сейсмостойкость и инфраструктура комплекса, а рассрочка вам помогает.
  • Выбирайте вторичку, если: нужны центральное расположение, больше метров за тот же бюджет и заселение сразу, и вы готовы к более тщательной технической проверке.

Чем поможет Rozan

Для каждого объекта — нового или вторичного — мы указываем год постройки, тип тапу, наличие İskan и размер Aidat и не скрываем недостатки. В 360° туре видно реальное состояние квартиры. Сравните объекты, а если выбираете между двумя вариантами — поговорите с нашим консультантом.

Информация актуальна на ноябрь 2026 года. Законы могут меняться — перед покупкой проконсультируйтесь с консультантом или юристом.