Покупка на этапе строительства — это покупка квартиры, которой ещё нет или которая только строится. В Турции это популярно: цена обычно ниже, чем у готового жилья, а застройщик даёт рассрочку. Но вы платите сегодня, а получаете ключи потом, поэтому надёжность сделки зависит от застройщика, договора и типа тапу. Несколько проверок и правильные пункты в договоре заметно снижают риски, но не убирают их полностью.

Плюсы

  • Цена ниже: на старте проекта застройщики обычно ставят более низкие цены.
  • Поэтапная оплата: первый взнос и платежи до сдачи, иногда без процентов.
  • Лучший выбор: этаж, сторону и вид можно выбрать раньше других.
  • Новый дом: проект по современным сейсмическим нормам и новая инфраструктура комплекса.

Риски, о которых нужно знать

  • Задержка сдачи: самая частая проблема — на месяцы, а иногда и дольше.
  • Банкротство застройщика или заморозка стройки: если у застройщика не хватит денег, дом может остаться недостроенным.
  • Задержка или отсутствие İskan: без разрешения на заселение не выдадут окончательное тапу, а коммунальные договоры, ипотека и перепродажа усложнятся.
  • Расхождение с каталогом: площадь, материалы или обещанная инфраструктура могут отличаться от того, что вы получите.
  • ВНЖ и гражданство: принимается ли строящийся объект для этих программ, зависит от особых условий, которые могут меняться; уточните до покупки.

Kat İrtifakı или Kat Mülkiyeti?

При покупке строящейся квартиры обычно бывает один из двух вариантов:

  • Kat İrtifakı (тапу на стадии строительства): ваша доля земли и будущая квартира уже зарегистрированы на вас в кадастре. Это надёжнее, чем просто договор, потому что объект официально привязан к вам. После İskan оно меняется на окончательное.
  • Только договор с застройщиком: тапу на ваше имя пока нет. Тогда договор обещания продажи как минимум нужно заключить у нотариуса (Noter), а лучше ещё и внести его как обременение (Şerh) в тапу на землю, чтобы застройщик не продал ту же квартиру другому покупателю.

Kat Mülkiyeti — окончательное тапу, которое выдают только после İskan. Подробно о разнице — в гиде по тапу в Турции.

Как себя защитить

История застройщика

  • Посмотрите прошлые проекты: сданы ли вовремя, получили ли İskan?
  • По возможности поговорите с жителями прежних домов застройщика.
  • Попросите разрешение на строительство (Yapı Ruhsatı) и убедитесь, что земля принадлежит застройщику или его партнёру по договору.

Важные пункты договора

  • точная дата сдачи и понятный штраф за просрочку;
  • площадь, планировка, материалы и инфраструктура — приложением к договору;
  • обязательство застройщика получить İskan и переоформить окончательное тапу;
  • условия расторжения и возврата денег, если стройка остановится;
  • ясность по НДС (KDV) и расходам на оформление;
  • официальный перевод договора на понятный вам язык.

Поэтапная оплата и гарантии

Лучше всего, когда платежи привязаны к реальному ходу стройки (например, готов каркас, фасад, получен İskan), а не только к датам. Некоторые проекты дают банковскую гарантию или страховку на предоплату либо строятся с банковским финансированием — если так, попросите подтверждающий документ. В турецком законе о защите прав потребителей есть правила о продаже жилья по предоплате, но применимость зависит от проекта; спросите юриста, что относится к вашему случаю.

Платите только застройщику

Все платежи — через банк и на счёт компании-застройщика, указанной в договоре, а не посреднику. Полный список ловушек — в гиде о мошенничестве при покупке недвижимости.

Кому подходит покупка на этапе строительства

Если вы не торопитесь с переездом, готовы подождать несколько лет и платить частями, это хороший вариант. Если жильё нужно сразу или ВНЖ и гражданство нужны к определённому сроку, готовый объект обычно менее рискован. Полное сравнение — в гиде новостройка или вторичка.

Чем поможет Rozan

В проектах, которые мы предлагаем, мы проверяем тип тапу, разрешение на строительство и историю застройщика и честно пишем о недостатках. Перед подписанием мы вместе с юристом разбираем с вами договор. Смотрите объекты и проекты в 360° турах.

Материал носит информационный характер и не заменяет юридическую консультацию. Информация актуальна на ноябрь 2026 года — уточняйте текущие условия у юриста.