بیشتر معامله‌های ملک در ترکیه بی‌دردسر انجام می‌شوند، چون سند رسمی (Tapu) در اداره ثبت دولتی صادر می‌شود و قابل استعلام است. اما خریدار خارجی که زبان و بازار را نمی‌شناسد، هدف راحت‌تری برای فریب است. بیشتر این دام‌ها با چند بررسی ساده قابل پیشگیری‌اند. این‌جا رایج‌ترین آن‌ها را آورده‌ایم.
۱. آگهی جعلی یا ملکی که وجود ندارد
عکس‌های زیبا با قیمت پایین‌تر از بازار، فروشنده‌ای که عجله دارد و بیعانه را پیش از بازدید می‌خواهد. گاهی عکس‌ها از آگهی دیگری کپی شده‌اند.
- پیش از هر پرداختی، ملک را حضوری یا با تماس تصویری زنده ببینید، نه فقط با عکس و ویدیوی ضبط‌شده.
- مشخصات ثبتی ملک (شماره Ada و Parsel) را بخواهید و از اداره ثبت استعلام کنید.
- هیچ مبلغی را برای «رزرو» به حساب شخصی فردی که نمی‌شناسید نزنید.
۲. قیمت بالاتر برای خارجی‌ها
گاهی همان واحدی که به خریدار ترک با یک قیمت عرضه می‌شود، به خارجی‌ها با قیمتی خیلی بالاتر پیشنهاد می‌شود. قیمت آگهی‌های مشابه در همان محله را مقایسه کنید و به گزارش کارشناسی ارزش (از کارشناس دارای مجوز SPK) توجه کنید؛ اگر فاصله آن با قیمت پیشنهادی زیاد است، دلیلش را بپرسید.
۳. مشاور یا واسطه بی‌مجوز
در ترکیه کسی که حرفه‌ای در معاملات ملک فعالیت می‌کند باید مجوز رسمی کار (Taşınmaz Ticareti Yetki Belgesi) داشته باشد. واسطه‌های غیررسمی در شبکه‌های اجتماعی گاهی کمیسیون پنهان روی قیمت می‌کشند یا پس از گرفتن پول ناپدید می‌شوند. شماره مجوز را بخواهید و قرارداد کتبی با مبلغ کمیسیون مشخص امضا کنید.
۴. پیش‌فروش پرریسک
خرید پروژه در حال ساخت می‌تواند به‌صرفه باشد، اما خطرهایی مثل تأخیر طولانی، ورشکستگی سازنده یا فروش یک واحد به دو نفر هم دارد. سابقه سازنده را بررسی کنید و پرداخت‌ها را به پیشرفت ساخت گره بزنید. جزئیات را در راهنمای خرید پیش‌فروش در ترکیه نوشته‌ایم.
۵. اعلام قیمت کمتر در سند
ممکن است فروشنده یا واسطه پیشنهاد کند قیمت را در سند کمتر بنویسید تا مالیات انتقال کمتری بپردازید. این کار قانونی نیست و به ضرر شماست: ارزش ملک برای اقامت یا شهروندی پایین‌تر دیده می‌شود، هنگام فروش بعدی مالیات بیشتری می‌دهید و اگر اختلافی پیش بیاید، اثبات مبلغ واقعی سخت است. درباره این مالیات در راهنمای هزینه‌های خرید توضیح داده‌ایم.
۶. پرداخت نقدی یا به حساب واسطه
پرداخت نقدی یا واریز به حساب شخص سوم ردی از معامله باقی نمی‌گذارد. همه پرداخت‌ها را از حساب خودتان به حساب فروشنده‌ای بزنید که نامش در سند آمده، و رسید بانکی را نگه دارید. برای شهروندی، پرداخت بانکی و سابقه تبدیل ارز شرط است.
۷. ملک بدون پایان‌کار (İskan)
پایان‌کار (İskan) تأیید شهرداری است که ساختمان طبق نقشه ساخته شده. ملکی که پایان‌کار ندارد ممکن است در انشعاب دائمی، وام، اقامت و فروش بعدی مشکل داشته باشد. گاهی چنین ملکی بدون توضیح، با قیمتی «مناسب» عرضه می‌شود. وضعیت پایان‌کار و نوع سند را پیش از قرارداد بپرسید؛ در راهنمای سند و بررسی حقوقی توضیح داده‌ایم چه چیزهایی را چک کنید.
چند نشانه هشدار دیگر
- وعده «تضمین» شهروندی، اقامت یا سود اجاره. هیچ‌کس نمی‌تواند تصمیم اداره‌های دولتی یا بازار را تضمین کند.
- فشار برای تصمیم فوری («فقط امروز این قیمت است»).
- قراردادی که فقط به ترکی است و ترجمه رسمی ندارد.
- مخالفت فروشنده با استعلام سند یا حضور وکیل شما.
رویکرد روزن
ما برای هر ملک تور ۳۶۰ واقعی می‌گذاریم، سند را پیش از معرفی بررسی می‌کنیم و فهرست صادقانه‌ای از معایبش را هم می‌نویسیم. پرداخت‌ها همیشه مستقیم و بانکی به فروشنده انجام می‌شود. اگر درباره ملکی که جای دیگری دیده‌اید تردید دارید، با یک مشاور ما در میان بگذارید یا ملک‌های بررسی‌شده را ببینید.
این مطلب جنبه آموزشی دارد و جایگزین مشاوره حقوقی نیست. اطلاعات مربوط به آبان ۱۴۰۵ (نوامبر ۲۰۲۶) است.
